其实北京的房子没有一口价，全看买卖双方心里的那杆秤往哪边歪。我家前两年帮老人看房，在回龙观一个小区转悠，中介报了个价，我一听差点呛着，转头跟中介说这价够在通州买套带电梯的了。结果中介特淡定，说姐您别急，这套房底下就是地铁口，同样是两居室，楼里挂牌的从三百多万到四百多万都有，您先看房子再聊价。后来我发现他说得对，北京房价就是按几个变量拼出来的，你把这几个变量摸清了，基本能算出个八九不离十。
地段是第一位的，但不是看地图上的位置，而是看“你在哪生活”。住西二旗上班的人觉得回龙观是宝地，住在国贸的人觉得通州才是归宿。同一条地铁线上，差三站，单价能差出一万多。我家隔壁大爷去年把团结湖的老破小卖了，单价快到九万，然后拿着钱去常营买了个大两居，单价五万出头，剩下的钱够装修加换车。他说这叫用距离换空间，其实算的就是地段差价。
房龄和结构是第二位的。北京的二手房市场里，九十年代的老房子和二零一五年以后的次新房完全是两个物种。老房子得看是不是混合结构，能不能贷款年限够不够，这些直接影响首付比例。我跟您说个实在的，同样北三环，八十年代的红砖楼单价七万卖不动，旁边零五年的塔楼单价八万五抢着要。多出来的一万五是买电梯、买物业、买不用天天担心下水道堵。
楼层和朝向也是硬指标。六层板楼没电梯，三层最贵，顶层最便宜，差个百分之十到十五特别正常。电梯房高区比低区贵，但顶楼除非带露台，不然反而不好卖。朝向这块，全南和南北通透的最保值，纯东纯西的得打个折。我一个做中介的朋友说过，全北京最好卖的就是朝南的两居室，楼层别太极端，挂出去基本一周就能成交。这说法我不能打包票，但他说这话的时候店里的挂牌记录确实是这样。
户型格局看着是软性的，其实最能影响价。现在北京人买房特别看中“改”的空间。同样建筑面积，一个方正能拆墙的两居，和一个刀把格局、承重墙卡在中间的两居，总价差个二三十万很正常。说白了，大家买的不是现在的样子，是以后能住成什么样。我同事前年在丰台买的房子，户型不算好，但便宜，他花十万块请人重新设计，现在住着跟商品房似的，连中介去他家都问他这房子是不是后来改过结构。
最后还得说学区，这一条最说不准。西城和海淀的学区房，单价能差出普通区域一倍多，但政策一变，可能今天就跌十万，明天又涨回去。我有亲戚为了孩子上学在月坛买了个三十多平的小房子，单价不到十四万，他就跟我说了一句话：“这不是房子，这是门票。”所以学区这块您得问清楚落户年限，问清楚是不是真学区，别只看挂牌价。
你要真问我怎么算出个大概，我劝你这么做。第一步，拿出手机打开链家或我爱我家，把你关注的小区的在售房源看一遍，每个户型记下挂牌价，看二十套以上心里就有底了。第二步，找到成交记录，挂牌价这东西虚得很，真正成交的才是行情。这一步最关键，别嫌麻烦，数据看得多了，你自然知道同户型成交价的区间是多少。第三步，加一两个靠谱中介微信，不是让你天天聊，是看他朋友圈发的成交喜报，那些数字他不会编得太离谱。
算房价这事，说穿了就一句话：没有标准价，只有市场价。同时段同小区，楼上楼下的两套房，因为业主着急出手，比正常价低个十万八万也正常，这就是捡漏的机会。反过来，碰上不愁卖的业主，挂牌价挂得比天还高，你跟他讲理也没用。
最后给您一句实在话：别光看总价吓一跳，算单价才靠谱，再算算首付和月供，那才是你要考虑的重点。你觉得一套十年前的房子比新盘便宜多少才值得买？
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