先给答案：成都房价这两年确实在降，但降得没那么吓人。我家就有例子，我姐2021年高点买在高新南区，当时总价285万，现在同户型挂260万，两年亏了差不多十八万。但你要说崩盘，那也没有，成都楼市的底子还在，只是水分在挤。
先说说各板块的真实样子。高新区和天府新区是前几年涨得最凶的，也是现在跌得最明显的。大源那边，2021年高峰时二手次新房能挂到三万二一平，现在同小区同户型，挂牌价普遍在两万五到两万六。天府新区更狠，秦皇寺那片，高峰时两万七八，现在两万一二就有得谈。业主群里天天有人发“急售”“价格可谈”，实话讲，真急着卖的，砍价空间比你想的大。
老城区反而稳一些。我住锦江区狮子山这边，旁边老小区从2020年到现在价格基本没动过，一万二到一万三一平，挂出去一个月能成交。这种现象很有意思，新区泡沫大，老城区配套成熟、学校医院都在，跌不动。
那现在到底能不能买？我劝你分两种情况。
第一种，你是刚需，孩子要上学，或者准备结婚买房。这种我建议看，而且要认真看。但别急着交定金，先把目标小区的挂牌量摸清楚。怎么摸？链家、贝壳上搜小区名字，看有没有三四十套以上挂着的。没人要才挂得多，挂得多就有得砍。我同事上个月在成华区买了一套，挂牌价178万，他磨了三个星期，最后163万拿下，房主还送了个车位使用权。他的经验就一条：把全小区近一年的成交记录都翻一遍，心里有底了再谈价格，别让中介牵着走。
第二种，你想着买了等涨，或者薅个租金收益。这种情况我劝你歇歇。现在成都租售比低的吓人，总价200万的房子月租金也就三千五左右，一年四万二，算下来租金回报率才2.1%，还不如存银行定期。而且未来几年，成都的新房供应量都不小，尤其天府新区那边，二手房要出手，竞争者一大把。就算自住兼投资，也别奔着“涨”去，就当存钱。
再讲讲哪些人群特别适合现在买。第一种，在城南上班的年轻人。我说的是金融城、软件园那一带。那边的老破小，总价一百二三十万能买到五十多平的小套二，通勤二十分钟。几个人抢，价格还松得动。第二种，预算有限又想要学区的，青羊区和锦江区的一些老小区，小学还是那些小学，价格比高点时掉了十来个点，你好好挑挑，有戏。
但有一些雷，你千万躲开。公寓绝对别碰，不管销售说得多好，什么“地铁上盖”“精装交付”，你转手的时候税费能吃掉你全部利润。商铺就更别想了，现在电商冲击成那样，实体店换个老板比换衣服还快，租不出去就是死资产。还有远郊的文旅盘，什么青城山、大邑那一片的“度假小别墅”，买的时候觉得空气好，等你真住进去，去医院都要开车半小时，卖二手根本没人接盘。
说到底，成都房价这轮调整还没完全到底，但我也不敢打包票说什么时候是谷底。你要是问我，我的看法是：如果你是刚需，看准了，砍到位了，就可以下手；如果你是指望买房发财，那我劝你把钱攥紧，再等等看。咱们普通人买房，图个踏实，别把日子过成赌局。你们觉得呢，现在这个价位，你们会下手还是再观望？
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