说句实在话，我在上海帮亲戚朋友跑过好几回二手房交易，最深的体会就是：这事儿急不得。你越急，越容易在某个环节上吃亏。我表哥前年买房，就是吃了“急着定下来”的亏，到现在想起来还窝火。
很多人以为买房就是看房、谈价、签约、过户，四步走完拉倒。真不是这样。上海二手房交易里头，藏着不少只有跑过几趟才摸得清的门道。
先搞清楚你到底能不能买
这一步听起来像废话，但真有人栽在这儿。我一个同事，社保满五年了以为有资格，结果一看，中间断过一个月，白高兴一场。还有个朋友，想用公积金贷款，查下来账户余额不够，贷款额度直接砍半，差点凑不齐首付。
你去交易中心之前，先花半天时间把自己的购房资格、贷款额度、征信报告都捋一遍。征信报告在网上就能拉，别嫌麻烦。我劝你，这一步省不得，不然你看中房子、谈好价钱，最后卡在贷款上，违约金可不是小数目。一般违约金是房价的20%，你想想，600万的房子，120万打水漂，什么概念。
房价怎么谈，别光看挂牌价
链家、中原上挂的价格，基本都是房东的心理价加上中介的“操作空间”。我这么说吧，我在普陀区看过一套房，挂牌620万，最后成交价588万。你要是照着挂牌价去谈，中介心里笑你傻。
怎么谈？你先看看这个小区最近三个月的成交价。现在网上都能查到，贝壳的成交记录是公开的。别听中介跟你说“这个价格最近涨了”，你问他，上个月同户型几楼成交的，多少钱。他要是含糊其辞，你自己拿手机查。
另外，房东为什么卖房，你一定要打听。急用钱的、置换的、移民的，心态完全不一样。我有个做中介的朋友跟我说过，上海房东最松口的时候，是早上刚接到新房子催款电话那会儿。这话有点夸张，但意思你懂，找到对方的实际需求，价格才好谈。
首付和贷款，这里面水深
上海现在的规矩，首套房首付三成，二套房五成起，有的区要求七成。这是明面上的。但真正让你头疼的，是“三价就低”这个事儿。
说白了，银行批贷款，看的是政府给的参考价、合同价、评估价里最低的那个。你合同签500万，政府参考价可能只有450万，那银行就按450万算，你的首付实际就变高了。我表哥就是，以为首付准备了170万够了，结果一算要200万，最后东拼西凑，还跟亲戚开了口。
这种情况怎么办？买卖双方事先要沟通好。有人选择做高合同价，但这有风险，税费也会上去。有人选择找评估公司做高评估，这个操作我不太好明说，但你要是问几家贷款中介，他们会告诉你门路。我不推荐你走歪路，但多了解没坏处。
签合同，重点看这几个字
上海二手房合同，标准模板就那么几页，但补充协议能写出一本书来。我跟你说，签约那天，你别光顾着开心，把这几条盯死。
户口迁出时间。我之前看中一套学区房，什么都谈好了，就因为是老房子，房东户口迁不走，房子再便宜我也没敢要。学区名额被占着，你哭都来不及。约定什么时候迁出，逾期一天赔多少钱，写明白。
交房时间。别小看这个，我见过拖了半年才交房的。约定好哪一天交钥匙，交房当天要清点哪些东西，都写清楚。我当时买自己房子的时候，连窗帘留不留都写上了。麻烦是麻烦点，但省心。
户口问题再强调一次。我同事买虹口的房子，房东说好三个月内迁走，结果一年都没动。最后闹到法院，钱是赔了，但孩子上学耽误了，这个账算不过来。
还有个东西，就是“买卖双方税费承担”。上海二手房税费不少，契税、个税、增值税，加起来是一笔不小的开销。你是买家，正常情况下契税你来交，其他的一般是房东的。但现在是买方市场还是卖方市场，决定了谁能把税费转嫁给谁。你一定要在签合同前，把税费这块算清楚，白纸黑字写明白，别最后闹得不愉快。
资金监管，这个是真护身符
上海现在做二手房交易，房款一定要走资金监管账户。说白了，你把钱打进银行监管账户，等过户完成，钱才到房东手里。别为了省事，直接把钱打给房东。我有朋友就试过，钱打了，房东拿去还了自己别的欠款，房子一直拖着不过户，官司打了一年多。
你们在中介签合同的时候，他们一般会带你们去办资金监管。别嫌麻烦，多问几句，确认资金是进监管户头，不是进中介公司的账户。规定是规定的，但每个环节你自己最好都确认一遍。
最后一步，过户和拿证
现在上海的流程比前几年快多了。贷款审批下来之后，买卖双方去房产交易中心过户，差不多五个工作日能出产证。拿到产证之后，再抵押给银行，银行放尾款给房东。整个流程走下来，顺利的话，最快的差不多一个半月，慢的拖到三个月的也有。我这说的是正常情况，中间要是贷款出岔子，那就不好说了。
总之一句话，上海买二手房，心态要稳，功课要足。每一步都问清楚，每一个数字都核对一遍。别怕中介嫌你烦，你是花了几百万的人，问得细是应该的。
你们现在买房，最担心的是哪个环节？是谈价格，还是怕贷款出问题？可以说说，我帮你分析分析。
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