说实话，想把手里的新房原封不动转出去，几乎是不可能的任务。我见过太多人抱着“我亏本卖都划算”的心态进场，结果挂牌半年无人问津，最后为了出手不得不大幅降预期。
买房是为了住，不是为了炒。既然买了，要么自住，要么长期持有。如果是短期想变现，那你得做好心理准备：这中间的费用和损失，真不是小数目。
先搞清“新房”到底指什么
很多人嘴里的“新房”，其实分两种情况，处理方式完全不同。
第一种是还没办产证的新房。这种房子在系统里还是开发商的名字，你手里只有一张大合同。这种情况下，你根本没法直接过户给下家。银行不会给你办理二手房贷款，因为房子还不是你的。这时候你想卖，只能找开发商协商退盘，或者等产证办下来再说。退盘很难，除非开发商愿意配合签三方协议，把买家的信息换上去，但这等于开发商要重新走一遍流程，大部分开发商都不乐意干，或者会要求你交一笔高额的更名费。
第二种是已经办出小产证，但还想当新房卖。这种情况更常见。虽然你有产证了，但在市场上，它就是二手房。买家看的是小区环境、物业口碑、周边配套，而不是你当初花了多少钱买的。别拿着当年的备案价去对比现在的成交价，那没意义。
算清楚要亏多少钱
我有个朋友，前年在浦东某板块入手一套新房，当时备案价五万二，他咬牙加了点钱拿下的。现在想卖，他心里打着小算盘，觉得只要不低于五万一卖就不亏。
结果呢？他算漏了一笔账。
卖房要交的税，主要有契税、增值税和个人所得税。如果是满五年唯一住房，个税可以免，增值税也能免。但大部分投资客的房子都不满足这个条件。
假设房子不满两年，增值税就要交5.3%左右。再加上中介费1%-2%，还有其他杂费。如果你五万二买进来，五万一卖出去，表面看只亏了五千块每平，实际上扣掉这些费用，你每平可能要亏两万多。
再说了，现在上海二手房市场是买方市场。买家手里选择多的是，你挂牌价高一点，人家转头就看隔壁小区去了。你得看看同小区最近的成交价是多少，那个才是真实的天花板。
怎么卖能少亏点
既然卖肯定要亏，那就想办法亏得少一点。
第一，找对中介。别只盯着一家大中介，去找那些专门做你那个小区的中介。他们手里有真实的买家资源，知道哪个买家急着上车，知道最近谁在看房。这种中介反应快，能帮你快速出货。
第二，价格要有竞争力。我劝你别挂高价等缘分，没人有缘分的。你要挂出一个让人一看就想进来看的价格。比如同户型最近成交是九百万，你可以挂八百八十万。便宜十万块，就能吸引一大批看房的人。有了竞争，才有机会。哪怕最后成交还是九百万，你也省去了漫长的等待时间。
第三，把房子收拾干净。这点很重要。买家来看房，第一印象决定了一切。把你平时不住留下的杂物全部清走，把玻璃擦干净，把灯光打开。哪怕花几百块做个深度保洁，也比空置半年强。
第四，配合看房。有些房东怕麻烦，约了看房还故意不在家，或者让中介打电话约时间，拖拖拉拉。这样很容易把客户拖没耐心。你要是真想卖，就尽量配合，下班顺路看一眼，周末全天开放。
特殊情况别硬撑
还有一种情况，就是房子有硬伤。比如临街噪音大、采光被挡、楼层奇葩。这种房子，普通手段很难卖出去。
我以前帮邻居处理过一套这样的房子，顶楼带阁楼，夏天热得要死，买家看了都说好，就是嫌贵且怕热。最后我们直接在挂牌价上再降了十五万，加上送那个闲置的阁楼储物权，才在两个月内卖出去。
所以，认清自己的房子是什么状况，比盲目挂牌更重要。
如果你这套房子是刚拿证不到一年的，我建议你先别急着卖。除非你有急事用钱，否则熬一熬，等满两年免增值税的时候再出手，能省下一笔不小的钱。毕竟，房产流动性本来就差，时间有时候是最好的解药。
你觉得你现在手里的房子，是急着用钱，还是纯粹想赚个差价？如果是后者，不如重新考虑一下持有的策略。
暂无评论内容