我家老人前阵子想换房，看了一套徐汇的老破小，挂牌价从430万降到388万还没人接。中介小哥直搓手：阿姨，这价搁去年三天就出掉了。我说你等等，这房子到底咋了？他说不上来，就说现在全上海都这样。
那上海二手房到底怎么了？说白了就一句话：卖房的狠心降了，买房的还是不下手。
什么在决定房价
我认识一个做了十二年中介的老周，他说上海二手房其实分两种，一种是真便宜，一种是假便宜。真便宜是那种你看了就想掏钱的，假便宜是挂牌价看着低，真去谈全是坑。
他给我看了套房子，浦东金杨那边，两房一厅62平，2019年同户型成交价485万，现在挂368万。看着跌了一大截对吧？但老周说，这房子是2001年的，贷款受限，装修还是二十年前的，真买下来还得砸20万重新弄。这么一算，单价其实并不低。
现在上海二手房最大的变化，就是价格水分被挤干了。2021年高点时候，外环内次新房敢挂12万一平，现在同小区成交价也就8万5。有人觉得腰斩了，其实不是，就是前几年涨太猛，现在回到了2018年左右的水平。
为啥没人买了
很多人说是因为人口流出，这个我不认同。上海常住人口还是2500万，关键是大家不敢买了。
我同学的弟弟去年博士毕业落户，攒了120万首付，看房看了半年，最后把钱转去买理财了。他说了一句话我印象很深：不是买不起，是怕买了就跌，跌了还得还贷，日子过得太憋屈。
这种心情我特别能理解。房子这个东西，涨的时候大家抢，横盘的时候没人碰。现在是既不大涨也不大跌，就悬在那，就跟水烧到80度一样，看着热乎乎的，就是不开。
再一个原因是程序变了。以前看中就定，现在从挂牌到成交平均要走75天。中间牵扯的验房、贷款、户口迁出，每一个环节都能压掉几万块钱。很多卖家等不起，最后就只能再降价。
什么人现在能下手
这个我不能替你做主，但我可以给你说说我这几个月的观察。
第一种是刚需上车的。我一个前同事，小两口加一个孩子，预算350万以内，在宝山买了个带电梯的小两房。价格谈了三次，从398万砍到352万，房东最后都急了，说你们别再砍了再砍我真不卖了。这价格说实话，放在三年前做梦都不敢想。
第二种是卖旧换新的。这种是最划算的，因为你的旧房子也在跌，一进一出等于没亏。但要记住，你的旧房子得先卖掉再买新的，中间千万别留下空档。我见过好几个，旧房挂在那边迟迟出不了手，新房那边首付又凑不齐，最后违约赔了定金的。
第三种手里资金充足，准备长持收租的。现在上海有些地段好的老房子，总价200万左右，月租金能到4500以上，回报率差不多2.7%。比存银行强，但比不上好的理财产品，这事你得想清楚。
不建议试的几种人
投资客就别碰了。现在上海的认房认贷政策虽然松了，但房价短期内真要再翻一番，那得等上海的产业和人口再来一次大爆发。这种概率有多大，你自己掂量。
资金紧巴巴的更别碰。有个粉丝私信我，手里80万，月薪2万，想买总价400万的房子。我算了算，月供要一万五，还没算物业、装修、维修。我就问了他一句话：万一失业了，你的备用金能扛几个月？他半天没回我。
还有一个事必须提醒你，别被低总价唬住。有些房子挂牌价是低，但你要查清楚，是不是产权有纠纷，是不是有抵押没解，是不是学区名额被占用了。这些事查清楚再动钱，别嫌麻烦，前期多跑几趟，省得后面跑法院。
说到底，上海二手房就像菜市场收摊前的青菜，确实是便宜了，但你得挑，得看清楚哪些是新鲜的，哪些是烂了心裹着泥的。挑菜这事，只能自己来，中介再熟，他也不能替你的钱包负责。
对了，你要是最近真在看房，留个心眼。进小区先跟保安聊两句，再问问楼下便利店老板娘，那比中介嘴里的话靠谱多了。你要是已经买了，也跟我说说，你在哪个区、花了多少、还满意不？
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