我2017年换房，前前后后看了四个月，差点被中介绕进去。买二手房这事儿，说白了就是跟中介斗智斗勇，跟房东拼耐心。你问怎么买，我的答案就一句话：先搞清楚自己手里有多少钱，能承受多少月供，然后把这俩数死死捂住，谁问都别全说。
我家老人那会儿买房，就被中介套出底价，结果砍价砍到嗓子冒烟，房东一分不让。后来我才知道，中介早把你摸透了。
看房看什么
别光看装修，那是最不值钱的东西。看房就抓三样：采光、隔音、漏水。
采光这事儿，上午九点去一趟，下午三点去一趟。我见过一套房，中介说“全天采光”，结果上午十点屋里还得开灯。问就是“今天阴天”，其实前面那栋楼挡得死死的。
隔音更得注意。楼下是底商的，晚上烧烤摊能吵到凌晨两点。有个粉丝跟我说，他图便宜买了临街房，现在天天戴耳塞睡觉。户型图上可看不出来这个。
漏水这个，看墙角跟天花板交接处。拿手电筒照，有色差的地方就是以前漏过。不知道的以为我事多，其实被坑过的人都这么干。顶层一定看屋顶，一层一定要问下水道改没改过。这些地方住进去再发现问题，中介可不管你了。
议价这事
同小区同户型，最近三个月成交价是多少，链家APP上都能查到历史成交记录。别信中介报的“上套成交六百二”，自己翻记录，那就是你的砍价依据。
我同事张工，看上一套挂牌价520万的房。中介说“房东最低510”，他没吭声。拖了十天，中间还去看了别的房子，最后中介主动打电话，488拿下的。
这中间有个细节：他跟中介说首付能到六成，这话半真半假，但他让中介觉得他是优质客户。中介想成单，就会帮他压房东的价。
挂牌价虚高20%很正常，急售的房子有10%的砍价空间。不用不好意思，买套房赚一年工资的事，在北京太常见了。
中介费别痛快给
链家和我爱我家这种大中介，费率标价2.7%。但你记住，这个数能谈。我身边朋友最低谈到1.8%，还有的走内部渠道更便宜。
小中介倒是收得少，但风险你得自己掂量。北京这边，房款走不走资金监管，差别大了去了。我劝你，中介费可以省，资金监管的钱别省。真出了事，那点省下的中介费可不够打官司的。
签约那天，把口头承诺全写进合同。物业费结没结清，户口什么时候迁走，家具家电哪些留下，都写清楚。我见过一个，说好了空调留下，交房时发现拆走了，中介两手一摊说“他们没写进合同”。
贷款的几个数
北京买房，首套首付35%，二套60%起。公积金贷款上限是120万，组合贷现在用得最多。按二套算，贷两百万，月供差不多一万二。这个数，占家庭月收入四成以内才不算压力大。
中介让你办经营贷的，扭头就走。利率是低，但抽贷风险谁也扛不住。我就认识一个，贷了三百万，银行突然让还钱，最后跳楼的心都有了。千万别碰。
交房那天，水电燃气都查一遍，钥匙全拿回来。物业交接单签了字，这房子才算真到手了。买二手房这事儿，急不得。多看几套不丢人，住进去后悔才真难受。对了，你看房的时候，注意观察一下楼道里堆的东西多不多，物业管不管事，这也是判断小区能不能住的因素。
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