我家楼下那个中介老周，干了十三年，前几天吃饭的时候跟我说了句实话：现在成都的二手房，挂牌价看着没咋动，但成交价普遍比挂牌价低个5%到10%。你要是诚心买，照着挂牌价往下砍就对了。
房价到底跌了多少
我拿自己住的这个小区举个例子。成都南门，2019年交房，不算老破小，也不算顶级改善。2021年高点的时候，同户型成交价挂到过260万。上个月，同户型成交了一套，218万。算下来跌了差不多16%。
这还不是跌得最狠的。我有个朋友在龙泉大面买的次新房，2021年买入价180万，现在同户型挂牌价145万，想卖出去还得再让点。算上利息和税费，亏了得有小40万。
但你要说成都房价全在跌，也不对。你看看市中心那几个老小区，就是那种七八十年代的单位宿舍，户型不咋地，但学区在那摆着，价格稳得很。还有个朋友在玉林买了套老破小，2022年买的，现在来问价的人还不少，基本没跌。
为啥还在跌
说白了，就三个原因。
供应量太大。成都这几年卖地卖得猛，新房源源不断往市场推。新房一多，二手房自然受挤压。尤其是那些近郊板块，你挂个房子，对面就是新盘售楼部，价格差不多，人家凭啥买你二手的？
房龄上来了。2020年以前买的那批投资客，现在差不多到了换手的时候。那时候买房的，很多不是自住，是看涨进来的。现在不涨反跌，他们扛不住了，急着出手。这种房源一多，价格就往下拽。
还有一点很多人没意识到，成都的房子总量已经够了。我认识个做数据的，他说成都现在户均住房都超过1套了。这话听着吓人，但想想也合理，老城区的房子空着，年轻人都在往外围买，房子不缺，缺的是好房子。
这几种房子别碰
我劝你一句，你要是想买，这几种房子躲远点。
远郊的文旅盘，别碰。都江堰、青城山那边，风景是好，但你买来自己住不现实，租又租不上价，想卖的时候挂一年都没人问。我一个同事他爹，前年图便宜买了一套，现在每平米亏了两千多都没人要。
房龄超过二十年的楼梯房，顶楼别碰。成都人现在都懒了，没电梯的房子年轻夫妻根本不想看。你有空去贝壳上搜搜，这种房子挂牌时间普遍超过200天。
还有就是那种明显低于市场价的房子，你以为捡漏，其实多半是房子有问题。要么产权不清，要么有硬伤，要么就是凶宅。这种便宜，最好别占。
啥时候能买
这么说吧，现在买房的人，基本分两种。
一种是真的着急住的。孩子要上学，或者要结婚的，这种我劝你差不多就得了。别老想着等最低点，你等不起。但记住一条，砍价的时候别手软，照着5%到8%砍，实在不行让他送个车位或者带装修的家具。
另一种是投资或者改善的。这种我建议你再等等。现在利率确实低，成都的限购也基本放开了，但价格还没完全稳。我觉得至少还要等两三个季度，等这波次新房抛售潮过去，市场才会慢慢理顺。
我自己是去年年底换了套大的，卖了原来的小房子，加点钱换了套学区。说实话，卖的时候亏了点，但买的时候也便宜了。这种置换的，其实无所谓涨跌，反正都是在一个市场里。
对了，你要是真打算买，教你个土办法。别光盯着链家、贝壳，多去问问小区保安、楼下的麻将馆老板。他们知道的消息，往往比网上挂出来的真实多了。
你最近也在看成都的二手房吗？大概看了哪些区域？
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