说实话，最近这一两周，我身边咨询买房的朋友确实变多了，朋友圈里中介发的带看视频也频繁了不少。很多人都在问：这是要起势了吗？还是只是噪音？
我的直观感受是：有波动，但别指望报复性大涨。
我有个做房产经纪的表弟，前两天跟我抱怨说客户变多了，但成交很谨慎。他给我发了一组数据，某几个热点板块比如前滩、徐汇滨江的某些次新房，挂牌价确实往上调了5%到10%。但这只是房东的心态在回调，离真正的“上涨”还有距离。真正的成交量，并没有像媒体渲染的那样爆发。说白了，现在的市场是“价跌量升”后的一个弱反弹，而不是趋势反转。你要是抱着抄底暴富的心态来，我劝你趁早打消这个念头。
为什么会有这种涨价的感觉
要搞清楚这个问题，咱们得剥开表象看里子。为什么明明大环境还没完全热起来，有些房子却敢涨价了？
第一，是政策底已经托住了。去年下半年到现在，上海出台了包括降低首付比例、取消普通住宅和非普通住宅标准、放宽限购等一系列组合拳。这些政策最直接的效果，就是降低了购房门槛。以前那些卡在“普宅”标准线上下的购房者，现在税费少了一大笔，首付也轻松了。这部分刚需和改善群体被激活了，他们带着钱进场，自然给房东底气。
第二，是核心区资产的价值重估。我观察到一个现象，这次涨价主要集中在内环内的优质次新房。比如静安寺、新天地周边的一些高品质小区。为什么？因为这类房子稀缺。上海土地供应越来越少，尤其是核心区。老破小虽然也便宜，但贷款难、居住体验差，年轻人不爱接盘。反而是一些房龄在10年以内、物业好、户型合理的房子，成了新贵和置换人群的首选。这种供需关系的变化，让核心区的房东敢张嘴要价了。
第三，是心理预期在修复。之前的两年，市场太冷了，房东的心态崩了，愿意割肉。但现在持牌的人不多了，剩下的要么是不缺钱不卖的，要么是把价格定低了想速战速决的。当低价房源被消化得差不多，剩下的挂牌价自然就显得高了。这种“筛选效应”会让数据看起来不错，容易让人产生上涨错觉。
这几种情况你得清醒点
虽然看着有点热度，但我必须给你泼点冷水，免得你头脑一热冲进去。
首先，郊区和非核心区依然很冷。我有个亲戚在松江买个房子，看了半年，房东一降再降，最后还是没成交。说明什么？分化严重。只有核心区的核心资产在涨，大部分远郊盘还在横盘甚至阴跌。如果你买的是通勤超过一小时的地方，别听风就是雨，那里面的泡沫还多着呢。
其次，挂牌价不等于成交价。你去链家或者麦田看看，很多房源写着“降价急售”，但你看他的历史调价记录，可能之前涨过好几轮，现在只是回到原价甚至略低于原价。有些房东标价高，就是试探市场，你要是真按那个价去谈，估计连面都见不到。实际成交价往往还要再砍10%到10万左右，具体看你砍价的能力。
再者，别被“学区房”神话迷了眼。以前家长为了孩子上学，哪怕房子破败也要抢。现在人口出生率下降，加上多校划片等教育均衡政策的推进，学区房的光环正在褪色。除非是顶级双学区且房屋品质过硬，否则普通学区房的风险很大，性价比不如从前。
现在出手该怎么挑
如果你确实有自住需求，或者手里有闲钱想配置核心资产，现在是个可以慢慢挑的好时机。因为卖方虽然心态好了，但买方选择权依然很大。
我给你的建议是，盯紧那三类房子：一是房龄15年以内的次新房，流动性好，将来想卖容易出手；二是地铁沿线500米内的房子，上海这种超大城市，地铁是硬通货；三是物业好的小区，物业好坏直接影响未来十年的居住体验和保值能力。
另外，别急着重手。现在的行情，多看多比是常态。同一个小区，不同楼栋、不同楼层，价格差异可能很大。我建议你先去谈几个你不那么喜欢的房源，练练手，探探底，再回头去谈你真正心仪的那套，那时候你心里才有谱。
买房是大事，尤其是几百万上千万的真金白银。别管别人怎么说，只看自己是不是真的需要，是不是真的住得起月供。这行里没有稳赚不赔的事，只有量力而行才最踏实。你最近有在看房吗？感觉哪个区域比较有意思？
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