最近好几个老粉私信问我：阿强，深圳这房价到底是在涨还是在跌啊？我看新闻说有些小区成交涨了，但中介又说没人看房，心里没底。
我直接给你个结论：分化严重，别用以前的思维看现在的深圳楼市。核心区稳中有升，偏远盘在阴跌，刚需想上车，最好挑对地方。
说这话不是因为我懂什么大数据，就是这两年我陪亲戚朋友看了不少房，踩过坑也捡过漏，这点体感还是有的。
别被平均数骗了，分区看才准
以前大家总爱看“深圳二手房均价”，觉得跌了10%就是普跌。其实这数字挺坑爹的。
比如南山前海那边，有些学位房或者豪宅，因为稀缺，价格一直挺硬气，甚至偶尔还小涨一波。但你往坪山、龙岗看看，同一时期可能都在悄悄降价出货。
我身边有个例子，我表弟想买房，非盯着宝安中心区看，结果看中一套房，业主报价比半年前低了80万。不是房子变了，是市场逻辑变了。那时候买的人多，现在买的人精。
所以回答“涨还是跌”这个问题，你得先问自己：你在看哪个区？买的是刚需盘还是改善盘？这两个答案不同，结论完全两样。
刚需盘为什么感觉跌得凶？
说白了，就是供应多了，想买的人少了。
前几年深圳卖了不少保障房、人才房，还有大量商品房入市。现在大家手里钱都紧，首付凑不够，月供压力大，能不买就不买。
我认识一个做房产销售的哥们，他说现在带看量还行，但成交周期拉得很长。以前一套房挂半个月就能卖掉，现在挂三个月没人问津是常态。
为了成交，业主只能降价。这一降，就形成了恶性循环。你看隔壁邻居降价了10万卖掉了，你赶紧跟进，结果越降越低。
这种情况在龙岗、光明这些地方特别明显。那边新房二手库存量大，业主之间的博弈厉害，价格肯定往下走。
核心区为什么还能撑住？
有些人可能会问，那市区呢？深圳湾、香蜜湖这些地方呢？
说实话，这些地方还是有钱的在玩。高端改善需求其实没断，只是更挑剔了。他们要的是地段、学区、品质，缺一不可。
我有个朋友，在福田工作，预算够，他想换套大点的房子。找了半年，终于在那片买到了一套满意的，价格比两年前挂牌价还高了一点。为什么？因为好房子真的少，而且业主也不急卖。
但这不代表你可以盲目冲。核心区也有下跌的个案，只是幅度小，抗跌性强。如果你资金不够，非要挤进去，风险很大。
现在入手，该注意什么？
如果你是刚需自住，我的建议是：别太纠结涨跌，看准了自己的承受力。
首先，别指望抄底抄在半山腰。现在的市场，底部可能比你想的要长。你既然买来住，就要做好持有三五年以上的准备。
其次，多跑多看。别光在网上看数据，去小区里转转，跟保安聊聊，问问业主最近成交了多少。真实的成交价往往比挂牌价低10%到20%，这就是你的砍价空间。
再者，尽量选地铁口、配套成熟的小区。偏远地区的房子，以后想出手更难，流动性差是硬伤。
最后，心态要稳。别听风就是雨，今天听人说涨了就冲，明天听人说跌了就慌。买房是大事，冷静下来算笔账：首付够不够？月供占收入多少？留足后备金了吗？
我也没法打包票说明年一定涨还是跌。楼市受政策影响太大，谁也说不好。但有一点是确定的：房子回归居住属性，炒作空间没了。
你现在的预算，最担心的是首付压力，还是月供压力？这决定了你能不能下手。
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