我帮朋友算过这笔账，光契税这块，有的差出好几万。很多人以为买房就是谈个好价格就完事了，其实税费才是拉开差距的关键。今天我就把上海新房的税费情况，掰开了揉碎了说清楚，大家买房前一定要先搞懂这些，免得交了钱才后悔。
先给个结论：上海新房主要就两笔大头税，一个是契税，一个是印花税，另外还有维修基金和物业管理费这些杂项。契税看面积、看你是否首套或二套，这是重点。别听中介胡扯什么政策不明，标准都是公开的，自己拿计算器按一按比听他们解释靠谱得多。
契税这块门道最多
契税是交给国家的，跑不掉。上海目前的执行标准，跟全国大部分城市类似，但有个别细节要注意。
第一套房，如果房子面积在90平米及以下，契税税率是1%。如果你买的是个小户型，比如50多平的公寓或者紧凑两居，那恭喜，契税很便宜，100万的房子只要交1万块。要是超过90平米，比如常见的89平米以上的大两居或者小三房，税率就跳档到1.5%了。这半个百分点看着不多，但对于300万的房子来说，那就是4.5万的差别，够买辆不错的车了。
第二套房的情况就不那么美好了。不管面积多大，只要你是二套房，契税一律按3%征收。这里有个误区，很多人以为上海认房不认贷，或者认贷不认房，但实际上在上海买二套房，契税是实打实3%。我身边就有个例子，朋友想买改善型住房，以为置换后可以享受优惠税率，结果算下来比第一套房多交了十几万契税，当场就懵了。所以，如果你的家庭名下已经有房，再买就是二套，这个税是要做好心理准备的。
还有，这里的“家庭”包括你、你的配偶以及未成年子女。别以为离了婚就变成首套了，法院判决离婚的，还得看之前的房产情况。这种事我见过不少，为了省税折腾半天，最后发现根本绕不过去。
印花税和其他费用也别忽视
除了契税，新房交易还要交印花税，这个税率很低，是合同金额的0.05%，也就是万分之五。听起来很少，但有些中介会故意忽略不提，让你觉得税费很低。其实这是一笔固定支出，没法免掉。比如200万的房子，印花税也就1000块左右，虽然不多，但心里要有数。
另外，交房的时候还要交公共维修基金。这个钱是交给物业或者房管部门的，用来以后小区大修用的。上海的收费标准一般是按照每平方米几十块钱来算，不同区域、不同楼盘可能略有差异。有的高档楼盘收费标准会高一些，买房前一定要问清楚具体数额，别等到收房时才傻眼。
物业管理费也是每年都要交的钱，这个不是税，但属于持有成本。上海的新房物业费普遍在每平方米每月几块钱到十几块钱不等，高端楼盘甚至更贵。这笔钱是一次性收还是按月收，各地政策不一样，有的是每年年初一次性收，这时候手头紧的话会有点压力。
怎么算最划算
说实话，没人能给你打包票说一定能省多少税，因为这取决于你的家庭房产情况。但我建议你们在签合同之前，先查清楚自己家庭的房产记录。可以通过“随申办”APP或者去交易中心拉产调，看看自己是不是首套资格。
如果是首套房且面积小于90平，那是最划算的；如果是二套，就要做好多交税的准备。还有一种情况，就是有些开发商会有送契税的政策，或者帮你抵扣一部分费用，这个是可以谈的。买房时多问几句，说不定就能省下一笔不小的开支。
我之前帮一个亲戚看房，他买的是二套房，本来以为契税要高得离谱，结果通过查询发现他名下的房产早就过户给孩子了，他本人其实是首套，契税直接从3%降到了1.5%，一下省了两万多。所以，别被表象迷惑，多查多看，机会往往藏在细节里。
最后说一句，买房是大事，税费虽然只是其中一部分，但积少成多也是钱。多花点时间研究清楚，比买完房子拍大腿强多了。你们买房的时候，有没有遇到过什么意想不到的税费坑？欢迎在评论区聊聊。
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