我上个月陪亲戚去看房，静安区一套60平的老公房，挂牌价比两年前少了快100万。上海房价现在分化得很厉害，别一听”上海”就觉得涨，内环老破小确实跌得狠，但近郊次新房反而挺住甚至微涨。
为啥房子跌这么多
说白了就是供大于求。2016年到2021年那会儿，上海新房供应量特别大，很多郊区盘一个接一个开， buyers 挑花了眼。现在库存还在，开发商为了回款只能降价。
还有人口结构在变。90后、00后买房更注重实用，老房子没电梯、没车位、物业差，年轻人不爱买。我朋友小李卖掉了徐汇一套90年代的老房子，换了松江的次新房，多花了80万，但住着舒服多了。
再加上二手房挂牌量居高不下。2023年底的时候，全上海挂牌量超过15万套，买家有得挑，卖方没议价权。这跟十年前完全不一样，那时候是卖方市场，看房要排队。
哪些区域真的在跌
内环、中环的老小区跌得最惨。尤其是那些80年代、90年代建的房子，没有电梯，户型奇葩，采光还差。黄浦、静安、徐汇这些地方，一些老房子挂牌半年卖不掉是常态。
我表姐就在长宁卖房子，她那套92年的老公房，挂两年了，降到现在才出手。当初买的时候120万，现在85万卖了，算上利息亏了将近40万。她说早知道不追高买老破小了。
不过近郊的新盘反而坚挺。青浦、嘉定、闵行的一些次新房，因为配套慢慢起来了，学校医院都有，价格没怎么跌。我同事去年在青浦买了套90平的房子，单价5万多，现在还是这个价，没跌也没涨。
现在还能不能买
如果你是自己住，刚需买房，现在确实是好时机。利率低，政策宽松，可选房源多。但我劝你别急着下手，多看多比。
我上周陪一个客户看房，他看了不下20套，最后选了浦东一套性价比高的房子。他说现在买房不是捡漏，是挑货，着急容易买贵。
二手房可以砍价。现在卖方市场变成买方市场，挂牌价往往比成交价高10%到20%。我朋友买虹口一套房子，挂牌380万，砍到340万成交，省了40万。
新楼盘要看开发商实力。这两年烂尾楼事件多，买房前一定查清楚开发商有没有违规记录、资金链健不健康。我邻居就吃过亏，买的期房延期三年还没交房，现在天天跑售楼处维权。
哪些人别现在买
投资客现在别碰上海房子。租金回报率低，房价又不涨，持有成本不低。上海一套500万的房子，年租金大概15万左右，回报率才3%，还不如存银行。
外地人买房要注意限购政策。上海现在对非户籍人口要求社保或个税连续缴纳5年，而且限购一套。我在宝山工作的外地小张，因为社保断了三个月，买房资格没了，白等了半年。
置换的人群要算清账。卖房再买房，中间可能有资金缺口。我表哥换房子，先把老房子挂了半年才卖出去，期间首付资金不够，差点违约。建议大家先买后卖，或者找中介协商过户时间。
实际建议
多看少动，心态放平。现在市场稳定，不用着急。建议你先去房管局网站查查你想买区域的成交价格，心里有底再去看房。
别信中介说的”马上要涨”，现在市场分化严重，有的地方涨有的地方跌。我的经验是，买近郊次新房比买内环老破小安全得多。
你要是急用房，可以看看法拍房。价格通常比市场价低10%到30%，但风险也大，建议找专业机构帮忙调查房屋情况。
上海房价这事，谁也说不准明年会怎样。我只知道，自住买房图个舒服，投资买房三思而后行。你现在是在考虑买房还是卖房？
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