我朋友上个月刚在上海嘉定买了套老破小，中介信誓旦旦说手续全了，结果过户前一天发现房子被查封了，差点钱房两空。这事儿告诉我们，上海买二手房，流程看着简单，坑真不少。别光听中介忽悠，自己心里得有杆秤。
查册比看房更重要
很多人买房第一步是看装修、看地段，其实第一步该去拉产调。这一步不做，后面全是白搭。你去上海市规划资源局官网或者线下大厅，输入地址就能查。重点看三样东西：产权人是不是卖房的人，房子有没有抵押，有没有被法院查封。
我有个远房亲戚，之前看中一套房，房东说房贷已还清，但产调显示还有二抵。房东解释说是为了装修借的款，承诺过完户第二天就还。亲戚心动了，结果过户后房东拿钱跑了，二抵银行直接起诉，房子拍卖，亲戚不仅没拿到房，还背了一身债。
所以说，看产调必须看最新的。别信口头承诺，白纸黑字的产调才是真理。如果看到有抵押，得让房东在签合同前解押，或者走资金监管，千万别直接把大头款打给房东个人账户。
户口迁出是大难题
上海学区房大多带着户口，这是刚需家庭最头疼的事。合同约定了“交房前迁出”，但真到了那一天，房东拖着不搬，你怎么办？法院不能强制迁户口，只能判违约金，时间拖得起，孩子上学时间拖不起。
我身边就有例子，邻居买了一套普陀的学区房，合同写明了交房当天迁出，结果房东以各种理由拖延，直到孩子报名前三天还没迁走。最后只能通过诉讼解决，虽然赢了官司拿到了赔偿金，但孩子入学资格差点因为户籍核验没过而泡汤。
建议大家在签合同时，把户口迁出条款写得细致点。比如约定高额违约金，每天几百块那种，增加房东的违约成本。更重要的是，留一笔尾款，至少5万到10万，等户口真正迁出后再支付给房东。这笔钱是制约房东的最有效手段，别嫌麻烦，能保平安。
税费算清楚再出价
上海的二手房税费政策挺复杂，尤其是“满五唯一”和“满二”的区别。很多买家只看房价，忽略了税费，最后算总账时才发现预算超支。
举个例子，如果你买的房子不满两年，除了契税和增值税，还可能涉及个人所得税，这加起来能多出十几万甚至更多。我之前帮朋友看过房，他喜欢一套房子，挂牌价比同小区其他房子便宜20万，结果一算税，增值税加上个税，一共多出25万，算下来比隔壁那套还贵。
所以，问价的时候别只问净得价，要让中介出具详细的税费明细表。确认房源性质，是商品房还是经济适用房，经济适用房补交土地出让金是一笔不小的开支。还要确认房东的房子是不是“满五唯一”，这直接关系到个税能不能免。这些细节提前弄明白，能帮你省下不少冤枉钱。
资金监管不能省
有些房东急需用钱，会要求买家把首付款直接打给他。这时候千万要警惕。钱一旦到了房东个人账户，万一他拿去还别的债，或者房子突然被查封，你的钱就打水漂了。
现在上海推行二手房交易资金监管，这个必须用。所谓的资金监管，就是把首付款存在银行的专用账户里，等到过户完成，钱才会划给房东。如果交易失败，钱原路退回。这个环节虽然多走一步，但能保住你的本金。
别信中介说的“先转一部分给房东，剩下的监管”这种话。要么全部监管，要么别买。我劝你，宁可少买点面积，也要坚持全额资金监管。这是保护你自己，不是不信任房东，而是人性经不起考验。
买二手房就像排雷，每一步都得小心。别急着签字，多问多看多查。毕竟房子是大宗交易，折腾几个月换来几十年安稳，值得。你买房时遇到过最离谱的坑是什么？说出来让大家避避雷。
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