这事儿说难也难，说简单吧，还真没啥秘密。我有个做中介的朋友，前阵子就被问懵了。客户问：“我在网上买的房，怎么挂出去卖？”朋友愣了一下，反应过来后直接劝退。为啥？因为杭州的新房，根本就没那么简单就能“上网出售”。
大部分情况下，你所谓的“新房”，在房产证下来之前，压根不叫“卖房子”，那叫“更名”或者“转让合同”。而这两种操作，在杭州目前的政策下，门槛高得吓人。
房产证没到手，谈何出售？
很多人有个误区，觉得交了钱、签了合同，这房子就是我的了，想卖就能卖。其实不是。
在杭州，新房从签约到拿到不动产权证，短则一两年，长则三四五年，取决于楼盘交付和办证速度。在这期间，法律上这套房子还属于开发商，你手里的只是一纸购房合同。
这时候你想在网上挂出来卖，平台根本不会让你过审。贝壳、链家这些大平台，上架房源必须要核验房产证或者购房合同编号，而且对“二手房”的定义是必须已取得产权证的房屋。新房源，除非是开发商手中的现房或准现房，否则个人是无法直接挂牌出售的。
我身边有个亲戚，前年买了余杭的一个盘，开发商承诺两年办证。结果延期了三年，期间他想周转资金，想把手里的名额转给别人。我问过律师，这种未办证的合同转让，私下签协议在法律上效力很弱，风险极大。一旦买家反悔，或者开发商那边的网签数据改不过来，你这笔钱就悬了。
所谓的“更名房”，水有多深？
如果你听到的“网上出售新房”，其实是指那种还没网签，或者刚网签就能改名字的情况，那恭喜你还有一线生机。但这真的不叫“出售”，叫“退房重签”。
这种情况通常发生在两个节点： 第一，楼盘还在预售阶段，房子还没网签备案。这时候你和开发商沟通，把合同退掉，然后让开发商把房子重新卖给下家。这需要开发商配合，而且大部分正规楼盘为了防止炒房，根本不给你这个操作空间。 第二，已经网签了，但房产证还没办下来。这时候你想卖，就得先结清贷款（如果是贷款买房的话），然后去房管局申请撤销网签，再重新网签。这一套流程走下来，时间成本极高，而且每撤销一次，可能都要面临政策变动或开发商的推诿。
我那个中介朋友遇到的一单，就是个惨案。买家看上了一套“内部房源”，价格比市场价低15个点。结果私下签了协议，付了定金。等去办撤销网签的时候，开发商以“系统故障”为由拖了半年，最后房子被开发商查封抵债了。买家钱房两空，这官司打得是欲哭无泪。
所以，但凡有人告诉你“新房可以直接在网站上卖”，十有八九是个坑。真正的房产交易平台，审核机制那么严，不会让这种灰色操作流进去的。
真想卖，到底该咋办？
既然“新房上网卖”是个伪命题，那如果你真的急需用钱，手里这套新房该怎么处理？我有三条实在的路子给你。
第一种：等产权证下来，走正规二手房流程。 这是最稳妥、最合规的方式。虽然要等几年，但你可以在这几年里盯着楼盘进度。一旦拿到红本本，立马去中介门店挂牌。现在杭州的二手房市场虽然不如前两年火热，但只要价格合适，还是有成交机会的。你自己可以在贝壳或链家APP上，搜索你家小区，看看同户型的成交价是多少，心里有个底，别被中介忽悠了。
第二种：找亲友接盘，签好赠与或买卖协议。 如果你不急，只是想把房子给家里人，那走赠与或者直系亲属买卖可能更划算。但这也不是“网上出售”，而是线下的产权转移。你要算清楚税费，赠与通常个税高，买卖要看年限和是否满五唯一。这个我得提醒你，具体政策每年都在变，建议你先去杭州当地的不动产登记中心窗口问清楚，别听风就是雨。
**第三种：如果还没付全款，试试跟开发商协商退房。** 如果你是因为首付都凑不齐，或者单纯不想买了，想把手里的名额卖出去，那唯一的路就是跟开发商谈。有些开发商为了回笼资金，或者某些渠道商手上有客户资源，可能会有“渠道置换”的操作。但这需要极强的谈判能力，而且开发商不一定答应。我劝你，这时候别指望能赚到钱，能保本退房就算成功了。
说白了，杭州的新房想“网上出售”，在现行法规下几乎是个死胡同。大家别被那些中介的噱头骗了，也别信网上那些“包过”的广告。房子是大件，稳妥第一。要是你真遇到了特殊情况，比如急需现金，我建议你先别急着在网上发帖，而是先去社区街道或者法律援助中心问问，看看有没有更符合你实际情况的政策出口。
你家那边，有遇到过这种想卖新房却卖不掉的情况吗？
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