直接给结论：刚需慢慢挑，投资趁早洗洗睡。
前阵子老同学找我喝酒，愁眉苦脸的。说看了一半年房，眼睛都看花了。预算200万以内，想买个三居室让老人来住。中介带着看了五个盘，有的吹马上涨，有的催赶紧下手。我听完直摇头，这哪是买房，这是让人掏钱做决策啊。我在成都房产这行摸爬滚打几年，见过太多人听信一面之词，多花十几万冤枉钱。现在的成都二手房市场，说白了就是：买方说了算，但前提是你会挑。
现在的成都二手房，是个什么样的局
这两年，成都二手房成交量虽然还凑合，但价格确实稳住了，部分区域还在往下走。你去中介门店转一圈，气氛明显不一样。以前卖房的人趾高气昂，现在卖房的人急着脱手。
为啥？挂牌量太大了。成都二手房挂牌量常年在十几万套高位徘徊，这意味着啥？意味着你作为买家，有选择权。今天看这套，明天看那套，完全不用急。我朋友老张，去年想置换，就是不急成交，硬拖了一年。结果呢？当初他看中的一套房，原价180万，第二年房东急需资金周转，155万卖了。这25万的差额，可不是小数目。
所以，别信那些“房价要反弹”的鬼话。现在库存压力大，短期没大涨基础。抱着“买了就能赚”的心态，趁早打消。
哪些地方还能买，哪些地方别碰
不是所有区域的二手房都值得入场。我建议，先盯住这两个地方。
一个是地铁沿线，尤其是已开通、人流密集的站点周边。成都人对地铁依赖程度很高，没地铁的房子，未来接盘的人少，流动性差。另一个是产业聚集区周边，比如天府软件园附近、高新南区的一些板块。有工作的人，就有租房和买房需求，房子至少能保证有人住、有人看。
千万别碰远郊大盘。那种离市区四五十公里、主打“低价低总价”的盘子，看着诱人，其实坑多。我有个亲戚在都江堰附近买了套便宜房，平时根本没人住，想卖的时候，挂了两年都没人问津。你买个房还得坐高铁上下班，这日子谁受得了？
还有，老破小要慎重。除非是为了孩子上学，或者自己在旁边上班图个方便，不然别轻易入手。老小区停车难、物业差、贷款年限受限，这些问题以后都能把你愁死。
谈价的时候，怎么把主动权握在手里
很多人不知道怎么谈价，怕被卖家当成冤大头。其实方法很简单：多问、多看、会装走。
多问，是问房东卖房原因。是换房缺钱？还是出国？还是债务问题？原因不同，谈价的底气就不同。如果是急售，那你就有足够的筹码砍价。我陪客户去谈过一次，房东是因为公司破产需要资金周转，最后硬生生砍下来18万。
多看，是多对比同小区最近的成交价。别光看挂牌价，那都是虚的。你去住建局官网或者靠谱的房产平台，查一下同户型最近的成交记录。如果房东挂120万，但同户型上个月只卖了105万，你心里就有数了。直接拿着成交记录去谈，别不好意思。
会装走，是最常用的心理战术。看房的时候，不要表现出特别喜欢。哪怕心里再满意，面上也要挑点毛病。比如，“这朝向有点暗”、“小区噪音有点大”、“邻居装修挺吵的”。说完这些，再表示“我再考虑考虑”，然后起身要走。大多数时候，这时候房东或者中介就会赶紧把你拉回来，问你要不要聊聊价格。这时候，你的身价就上来了。
签合同前，这些坑一定要避开
最后提醒几点实在的，别等签了字再后悔。
第一，查清房屋的产权情况。有没有抵押？有没有查封？有没有租客？如果有租客，必须让租客出具放弃优先购买权的声明，并且确认租约到期时间。我见过有人买了房，结果里面还有租客赖着不走，住了好几年，新房主根本搬不进去，扯皮扯到吐。
第二，户口迁出问题。很多卖家卖房是为了迁出孩子的户口，但这事儿必须在合同里写清楚，约定好迁出的时间和违约金。不然，你收房后人家户口还在那儿挂着，你想迁自己的都迁不进来，得不偿失。
第三，税费算清楚。二手房交易的税费不少，契税、个税、增值税，还有中介费。一定要让中介列出明细，哪个税谁承担，写在合同里。别听口头承诺，全是扯淡。
总的来说，成都二手房现在确实是买方市场，但也不意味着可以随便买。你得有耐心，有眼光，会谈价。别急，慢慢淘，总能找到适合自己的那套房。你家最近有看房的计划吗？或者在看房过程中遇到了什么奇葩事？说出来让大家避避雷。
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