直接给个准话：深圳房价没得”平均”一说，你问一平方多少钱，我得反问你一句——你想在哪个区买？在哪个片区？买什么类型的房子？
我在这个圈子里摸爬滚打好几年了，见过太多人拿着”深圳均价6万”这个数字去谈价，结果被中介笑掉大牙。深圳的房价分化严重得像两个世界，有的地方3万能捡漏，有的地方30万都进不去门。今天我就掰开了揉碎了说，别被那些宏大的新闻标题忽悠了。
先看看各区行情，心里有个底
如果你想听个大概，我可以给你列几个主流区域的大致范围，但记住，这只是参考，具体到小区都能差出一套房的首付来。
南山区肯定是天花板，核心地段像科技园、后海这些，二手挂牌价普遍在12万到18万甚至更高。当然，南山区也有老破小或者比较偏的地方，比如蛇口深处或者西丽北部，有些地方还能看到8万出头的单价。我有个朋友去年在南山西丽买了套两房，单价9万2，位置离地铁远了点，噪音也大，但总价控制在500万以内，对于刚需来说算是折中选择。
福田区作为市中心，价格同样坚挺。香蜜湖那种顶级豪宅区，一平方二三十万很正常。但福田的景田、梅林这些地方，生活气息浓，楼龄稍微老一点的房子，单价还在5万到7万之间徘徊。这里适合在福田上班、看重通勤和生活便利度的家庭。
罗湖区是深圳最早开发的区域，楼龄普遍较老，但胜在生活配套成熟，交通方便。罗湖的房价在深圳算是比较亲民的，很多楼梯房的单价也就3万多一点，电梯房大概在4万到5万。如果你预算有限，但又想留在市中心，罗湖确实是个值得淘金的地方。
宝安区和龙华区是近年来的热门。宝安的前海深港现代服务业合作区周边，价格已经涨上去了，但宝安的非核心区，像西乡、固戍这些地方，新房和次新房单价大概在6万到8万。龙华这边，红山、上塘这些热门板块价格也不低，大概5万到7万，再往远了走，比如观澜，就能下到3万到4万出头。
龙岗区距离更远，价格自然更低。大运中心附近环境好，单价大概在4万到5万，而龙岗中心城边缘或者更远一点的地方，3万出头甚至2万多也能碰到。对于那些在龙岗、罗湖或者福田区东部上班的人来说，这里性价比不错。
盐田区因为环境好、开发较少，房价一直相对独立，大部分区域在3万到5万之间，少数海景豪宅除外。
坪山区和光明区算是深圳的”洼地”了。光明区这两年发展很快，有地铁开通，新盘多，单价大概在4万到5万，比起前几年涨了不少，但对比核心区还是便宜。坪山区更偏一些，单价很多在2万到3万多，适合预算非常有限、或者在坪山本地工作的人群。
为什么这么说这么碎？
因为买房这事儿，差一个街区，价格能差出一大截。我见过有人在南山拿着首付300万去看房，销售带他看了好几个盘，最后发现连个厕所都买不到。结果转头去看了宝安，同样预算能买个不错的两居室。所以，别光盯着全市均价，那玩意儿对找房没啥用。
还有个事儿得提醒，现在市场跟几年前不一样了。以前是卖方市场，大家排队抢房，现在的挂牌量和成交量都在博弈，有些急售的业主，价格是可以谈的。我看到过一个案例，宝中一个业主急用钱，挂牌价7万，最后5.8万成交，差价能有上百万。这种机会不是天天有，但确实存在，关键是你得知道去哪找，愿意不愿意花时间磨。
给想买房的朋友几点实在建议
第一，别光看新房。二手房市场的水更深，但机会也更多。新房价格透明，基本没多少砍价空间，而且交付时间不确定。二手房能看到实实在在的户型、采光、噪音情况，也能跟房东直接谈价格。我劝你去二手小区里多走走，跟保安聊聊天，说不定能问出房东的急售心理价。
第二，明确自己的核心需求。你是要学位，还是要通勤，还是要升值？这三样通常只能选一样。有句话叫”鱼和熊掌不可兼得”，在现在的市场下尤其如此。预算就那么多，你全都要，最后可能就全都不太好。我在辅导客户的时候，最常做的就是把他们的需求排序，把最不重要的那个先舍弃掉。
第三，搞清楚自己的真实购买力。别光看银行的贷款额度，要把税费、中介费、装修费这些都算进去。很多人算完发现，能买的房子预算直接缩水了两百多万。我劝你找个靠谱的财务顾问或者律师，把账算细了再签字，别到时候签了字，手头没钱交税，那才叫尴尬。
最后，房价这事儿真没有标准答案。每个人情况不同，适合的也不同。你现在最关心的是哪个区域的房子？或者是遇到了什么具体的难题？可以说说，咱们接着聊。
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